芳姐投资笔记线下经济未必不如互联网经济错

#芳姐投资笔记# 线下经济未必不如互联经济 ？错！

芳姐知识星球问答集锦

内容来自黄芳小密圈

#芳姐投资笔记#线下经济未必不如互联经济 ？错！

信不信，芳姐做过大型上市公司的零售ERP系统？

包括，但不限于天虹...

今天，芳姐被一组“布吉吹”的2019年度布吉经济报告图辣了眼睛：

布吉百鸽笼片区的华润万象汇mall，开业第一个月，营收就上了1.8个亿；妥妥的干过很多上市公司一年的营收了...

这说明，决定商业价值的，是流量和流量的购买力。

而不是流量的类型。

互联电商高速发展20年，跑出了阿里、京东、美团。从0到1，跃变式发展。

成为过去20年，造富王者。

但是，互联经济，其实已到了坡峰高位；接下来，必定是增速放缓、毛利润率下降（但是范围不会同步降，还会惯性膨胀）。

这个时候，互联可能就不止是造富，而可能是造穷了（2018年，更多的互联创业项目进入阵亡清单）。

而线下经济，被碾压20年后，却可能随着“城市化进程”带来的“板块裂变和分化”，随同消费升级，悄悄地去造富了很多企业。

所以，在自媒体标题党的“百业萧条”刷屏中，布吉华润万象汇，悄悄的给出了首月营收1.8亿的低调小奇迹。

而，这个销售奇迹，其实不仅是布吉华润万象汇。

要知道，鸿荣源在深圳宝安的有个壹方城mall。全方位，超出布吉华润万象汇：价位档次，人口流量，营业额。估计，壹方城mall少说都是布吉华润万象汇营业的倍。

我们的城市化进程，导致的“虹吸”效应，不单单体现在就业人口、房价、产业上；还体现在，商业和消费上。

随着北方和一些纯制造业城市的商业倒闭潮，一些新星却在崛起：突起的是深圳，突起的是惠州惠阳、大亚湾，崛起的是东莞凤岗大运城邦，等等的mall和商圈的。

人走钱走，人聚钱聚。消费升级新款Cayenne除小排量增压引擎的应用，也是围绕“富裕人口区”而产生的。

2018年的电商统计数据，深圳宝安，是人口最多的行政区，也是电商购物最多的行政区。

同时，宝安也是，线下零售和商业最活跃的行政区。沿着11号地铁线一路向西，宝安的商业从老城区一直火到沙井。

所以，值钱的流量（人流）在哪里，商业模式就在哪里。

这才是，商业的本质。

房地产的道理，也一样。新兴商圈，往往诞生在经济强区。

经济强区，往往产生房产增值神话。

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贰

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叁

回迁房 马桥联合片区

有货，可以立即签约，马上签约更名、价格历史最低

洋桥汉田

已经立项 全部拆完、明年开工，现在少量货急售

坪山恒大旧改

坪山最核心地铁站坪山益田假日广场---坪山围站500m，恒大地产，89平三房，配套幼儿园，9年义务教育，本地村民拆迁房，不限购，19年9月交房，单价3万（周边3.8万）。

南约碧桂园

项目分为汉田、洋桥、水一水二、马桥四大片区，于16年6月签约，17年2月份开始打地基。项目占地70万平米，建筑面积260万平米，绿化率达35%。地铁14号线（宝荷站）地铁口，与开发商项目公司直接签订拆迁赔偿合同。每块地都是独立申报，所以比较快一点；预计4年内交房，交房出红本，以后就跟商品房一样可以买卖，有15块一平过渡费。

新出货量：160平米，价格23000，可以写两个人名字。

恒大向前村

恒大向前村项目目前正在拆迁中，项目占面12.2万平，总建面约69.3万平，容积率5.69，计划有住宅、公寓、办公、商业等物业形态。恒大向前村项目邻近龙城广场地铁站，项目东至向银路，南至鹏达路，西至龙城南路，北至龙岗大道。

目前也是货量不多，仅120平米，价格为2.8万/平米，更名费价格为1500/平米。

（图片来源：咚咚找房）

华策中心城

龙岗中心城区双地铁线路·九年制学校计划

指标面积：100平（可分拆）

指标价：27000元/平

过渡费：23元/平（直接与开发商签订合同）

重点：不限购不限户口社保

暂时无货

万科回龙铺

项目面积约21万平方米。项目规划总建筑面积约115万平方米，回龙埔万科吓屋村，拆迁指标回迁房，不限购，不限贷！过渡费20元一平！3年交楼办证！周边二手价格4.5万不动产登记暂行条例公布 查询获得资料不得泄露，回龙埔新工业区城市更新项目位于龙岗区龙城街道。

目前新货：回龙铺整栋旧改物业，6层，886平米，1350万。保利旧改。

南联莱蒙都会旧改回迁房

龙岗区南联地铁站附近，莱蒙地产与和昌集团联合开发，项目占地面积约21万平，建面约107万平，大型旧改项目已经拆迁终了，已立项，预计明年底可以拿房！

1.现有货量300平米，业主已经签约，可直接在开发商处办理更名手续，价格为30000元/平，过渡租金20元/平。

2.现有货量，面积90平米、稀缺资源 ，1期房子已经全部拆完，已立项，过渡租金20元/平，马上与开发商签合同、3年内交房，价格美丽、依照1:1比例陪红本商品房。

豪方天际

目前有两套75平米的价格520万，单价不到7万，毛坯，可马上出红本。

更多华润城，豪方天际等资源可在公众号留言。

更多资源

现在有少量回迁指标房不限购

注：必须一次性付款,不接受按揭分期。直接出红本到名下

南约碧桂园：2.4万

有2000平现货，速度，抢货，钱到位，立马确权，不用等

万科回龙铺吓屋村：2.6万

5联保利二期：2.4万

银河荷坳窝肚村：2.7万

坪山围碧桂园，2.4万

以上指标70平起售 现货直接确权

爱住家回迁房、拆迁房业务已启动，专注深圳城市更新旧改，专业回迁房买卖，一手资源，直接对接开发商，手续简单快捷，交易无风险。

肆

法拍房 【南山】诺德假日花园5号楼B-405

建筑面积78.41平米 起拍价454万 保证金90万

【福田】沙咀路金沙花园10栋506

建筑面积188.70平米 起拍价658万 保证金131万

【罗湖】华丽路金盾花园B栋108

建筑面积122.05平米 起拍价306万 保证金30万

伍

贷款产品 经营性贷款

额度：20—200万 年化：5% 年限：一年 还款方式：先息后本

要求：深圳企业正常保税一年以上，企业负债不超过500万，线上评估可贷额度，线下递交申请

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