成交量严重缩水地漏

成交量严重缩水，房价下行！深圳楼市陷焦灼境地？

商品住宅成交价 金九不再，新建、存量齐跌 9月份，深圳新建商品住宅成交均价为54,080元/㎡，环比微跌0.02%（下跌9元），总体呈趋势性下降形态。

新建住宅均价水平从2016年9月（“深八条”发布）61,600元/㎡碎步下行，累计下跌7,520元/㎡，累计跌幅12.2%。由于限价等政策因素，导致新建商品住宅成交数据存在结构性失真，为典型的市场假摔。

由于新房受政策调控影响极大，甚至每个月成交新居可能不是一类的物业，以新房成交价判断房价的走势有一定误导性。存量房更加接近完全市场竞争状态，且深圳已进入存量房时期，存量房价比新房价更能代表楼市整体运行走势。

更具指标意义的世联EVS（公众号：价值领地）深圳存量住宅成交均价为50,630元/㎡，环比下跌0.7%。目前存量市场观望情绪浓厚，房价已出现了明显松动。

数据来源：世联EVS数据平台

深圳计划在2018～2035年期间，新增建设筹集各类住房共170万套，其中人材住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。2018～2020年建设筹集各类住房42万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套。市场商品住房占住房供应总量的40%左右，人材住房、安居型商品房、公共租赁住房各占20%左右。深圳重塑整个住房供应体系，确立租购并举下，构建高端有市场、中端有支持、低端有保障的系统完善住房供应与保障体系，要让全体市民住有所居。

7月31日，中央一槌定音“坚决遏制房价上涨”成为下半年的核心政策导向，全国楼市再下猛药，预防市场可能出现的反弹，效力直接作用于下半年。

继2016年“深八条”后，深圳时隔21个月再次出手严控，发布《关于进一步加强房地产调控增进房地产市场安稳健康发展的通知》，对企业进行限购、对商务公寓进行限售、对个人实行限售，抑制离婚炒房，全面封堵政策缺口。

此次深圳调控政策，进一步挤兑了市场的投资投机需求，有利于抑制短时间炒作和非理性购房，避免未来过度兜售可能致使的经济风险，精准调控，为楼市投机降温。到了金九银十传统旺季，深圳楼市并未迎来金九。相反，在731新政的调控加码下，深圳楼市进入深度调剂期。

商品住宅成交量 成交量严重缩水 新建商品住宅成交量成交22.0万平方米，环比下跌37.7%，和历年来的9月份相比，是2012年以来九月楼市的最低值。

本月热 销楼盘包括华润城润府三期、龙光玖龙台、亚迪三村、博林君瑞花园、满京华云著花园、康达尔山海上园二期等。市场以刚性需求的释放为主，中小户型、低总价热 销。90平方米以下中小户型成交套数占全市一手住宅总量的55%，3房及以下户型占总量的78%，刚需盘成为楼市的主力军，两房和三房最受欢迎。

存量住宅市场成交41.0万平方米，环比下跌29.4%，731新政对存量楼市的威慑力正在逐渐显现。作为深圳楼市主力军的存量房客户到访量急剧下落，不足新政前的一半，有些门店甚至下跌70%以上，市场观望氛围进一步加重。

展望接下来的四季度，无论是新房还是存量房成交量，都可能创2010年以来的新低。存量房成交量将进一步萎缩，近期提刀入场的高杠杆投资客想出去，也是愈来愈难了。

数据来源：世联EVS数据平台

市区存量住宅房价收入比 23.7倍，动态平衡 房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值，主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支持的合理水平，直接反映房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度。本指标研究重点为主城区梅林1村、百仕达花园、湛蓝海岸、桃源居、金地梅陇镇、桂芳园等各区住宅成熟大盘。

世界银行1998年对96个国家或地区进行统计，房价收入比平均值为8.4倍，中位数为6.4倍。其中最低收入地区平均为13.2让父母明白分数并不能决定孩子的未来和幸福。”徐国静说，中等收入地区为9，高等收入地区为5.6。

2018年上半年，深圳居民人均可支配收入29,799元，名义增长8.3%，实际增长5.7%。9月份深圳房价收入比为23.7倍，深圳成熟大盘平均与居民人均可支配收入步调一致，保持动态平衡。

在“房住不炒”政策指引下，深圳房价收入比虽然两年以来趋势性回落，但仍远超北上广和全国总体水平，房价负担超出号称“美国房价冠 军”的洛杉矶（8.8倍）、“北美洲房价冠 军”的温哥华（11倍）以及“全球房价之巅”的香港（19.4倍）。

（以上比较，还没有斟酌中国的住宅面积是建筑面积加公摊面积，其他国家一般是只算套内使用面积。）

数据来源：世联EVS数据平台

2018年深圳整体经济运行稳健，基本面向好，国际金融中心及科技创新中心轮廓逐渐显现。上半年全市生产总值11,009亿元，同比增长8.0%。全市经济运行稳健，开局良好。其中，先进制造业和高技术制造业增加值增幅分别为10.7%和9.9%。

深圳互联普及率、信息化发展水平连续多年领跑国内，作为国内基础条件最好的城市，正全力推动智慧城市标杆建设，努力在2020年建成世界一流水平。深圳整体基本面向好，对住宅租售市场均有强劲的支持。

数据来源：Demographia International Housing Affordability Survey: 2018

当城市房地产市场出现分化之后，其分化程度通常将持续扩大。作为马太效应的长时间结果，全球城市房地产出现较强的两极分化态势。城市的相对房价与其竞争力呈“n”型的变化趋势，过高或过低的房价都不利于城市竞争力的提升。

根据中国社科院、联合国人居署联合发布的《全球城市竞争力报告》，深圳挤身全球城市经济竞争力十强，在全球1,035个城市排名第6位，在香港、上海、广州、北京之前。而太高的房价已影响到深圳可持续竞争力排名，可持续竞争力仅排名全球第35位。

全球城市竞争力2017～2018年度排名

数据来源：中国社科院、联合国人居署

市区存量住宅租售比 869倍，延续下行 租售比指每平方米建筑面积房价与月租金之间的比值，数值越低说明租金回报率越高，表明此类房产投资潜力较大。

衡量一个区域住宅运行状况良好的租售比一般界定为1:200～1:300，即200至300个月的租金之和与该物业的购置总价大致相等。

人口政策与产业创新风口使深圳人口增长迅猛，短期3～5年趋势难以改变。根据世联EVS数据（公众号：价值领地）平台监测，住宅租金水平今年连续八个月上涨，9月全市商品住宅租金环比继续上涨。

深圳9月份市区存量住宅租售比下降至869倍。房租上涨，房价盘整，房产投资的回报率仍然不高，静态租赁回报率仅1.3%（低于一年期定存基准利率（1.5%）），在全国主要城市租金回报率中名列倒数第二（仅高于厦门）。

无论从绝对水平还是相对水平来看，深圳已跻身全球最高房价城市的行列。从租金回报分析，住宅租售比失调，非理性繁荣客观存在，只能以资产思维来突破数据局限。

一周住宅库存去化周期 8.3个月，调控用力过猛 指一手商品住房月末可售面积（库存量）除以最近六个月平均销售面积得出的比值。

业内通常以库存去化周期来衡量住宅市场的供需情况，该数字超过18个月即存在较大的市场风险。如果小于8个月，则楼市明显供不应求，提示住宅价格将上涨。

《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房[2017]80号）商品住房库存消化周期“6～12个月的，要增加供地；18～36个月的，要减少供地”。即库存去化周期指标的调控目标为12～18个月。

数据来源：世联EVS数据平台

深圳一手住宅库存去化周期急降至8.3个月，去化周期远低于调控目标，市场调控有“用力过猛”之嫌。

截至9月底，新建商品住宅可售面积回升至228万平方米，库存总量下落趋势显著，为近几年最低位。深圳土地的紧缺，新房供应量远远不能满足市场需求，现行政策短期内没法大幅增加商品住宅的供应量，难以从根本上解决供需矛盾。

在10月来临之际，开发商加快推盘速度，深圳楼市6个楼盘取得3,021套新房住宅预售许可证，楼市迎来供应小高峰，市场活跃度将有所增加，但金九银十和岁末翘尾行情今年难以看到了。

一手住宅销售明细 九月份住宅新房销量 TOP25

（按成交面积排名）

数据来源：世联EVS数据平台、深规土委（官方数据存在滞后）

数据来源：世联EVS数据平台、深规土委（官方数据存在滞后）

一手商业市场 均价狂跌，成交回升 9月份，由于龙岗区金地凯旋广场、恒大城市之光，以及坪山新区中天美景大厦、潮商广场商务公寓项目热卖大幅拉低均价，深圳一手商业物业市场成交均价39,494元/㎡，环比狂跌22%。深圳官方商业物业数据以商务公寓为主，并非以商铺为主，误导性很强。

数据来源：深圳规土委、世联EVS数据平台

成交面积68,772平方米，环比上涨138.5%，近期成交量远低于去年同期。热 销楼盘包括金地凯旋广场、中天美景大厦、潮商广场、恒大城市之光大厦、红湾盛园等。

九月份商业（以商务公寓为主）新房销量 TOP10

（按成交面积排名）

数据来源：世联EVS数据平台、深圳规土委（官方数据存在滞后）

9月份可售面积为161.44万平方米，由于近期成交不济，可售面积上升，销售压力目前有所体现，库存去化周期为38.4个月，为近期高位。

商务公寓作为商业物业，不限购、不限贷优势得到充分凸显，遭到投资者欢迎。深圳关外的商务市场基础不成熟，商办改公寓产品泛滥，加上一些项目在销售中虚假宣传，造成市场混乱。

7月31日，深圳发布《关于进一步加强房地产调控增进房地产市场平稳健康发展的通知》，对商务公寓进行限售，通过拉长商务公寓的持有周期来抑制纯粹的投机购房者，但不同于商品住宅，市场上购买商务公寓的投资周期本身就比较长，且以租金回报为主，所以实际影响可能不明显。对只租不售的商务公寓，则更加考验开发商的运营能力。

新规减少未来商务公寓的供应，优良商务公寓销售近期仍会有良好表现。

深圳市上半年全市生产总值11,009亿元，同比增长8.0%。全市社会消费品零售总额2,856亿元，增长8.4%，社会消费品零售总额同比增速位居一线城市首位。长远来看，深圳经济发展前景仍属乐观，良好的宏观经济基本面与庞大的人口基数将继续支撑商业地产需求安稳增长。

第二季度，深圳零售物业方面迎来三个项目的开业，分别为福田深业上城、龙岗海航城商业广场和龙岗布吉万象汇，为深圳新增35.7万平方米商业体量。其中深业上城商业总体量16.7万㎡，以“loft小镇+品牌街+商场”的建筑组合，空间串联连贯互通。

平安金融购物中心及深业上城等高品质购物中心的相继入市，强化全市商业市场的同时也将进一步加剧市场竞争。

2010年以后，商业地产被视为投资蓝海，大量开发商和个人投资者涌入。2016年全球新建成购物中心1,250万平方米，中国以575万平方米的全年新建成面积位居全球之首，在建购物中心1,970万平方米，占全球总面积近六成。

截至2017年底，深圳共具有购物中心144个，已开业购物中心面积达986.53万平方米。地产商使出洪荒之力加大商业地产的配比，深圳在建购物中心位列全球第一位，造成大型购物中心和临街商铺大量多余与失衡。大量新增供应导致租户流失，商业物业红利褪去，市场竞争将进一步加剧，其中南山区犹为显著。

近年来，零售市场经历了跌宕起伏的变化，互联技术使消费者逐步掌握消费市场的主动权，零售业从“卖方市场”进入到“买方市场”时期。

2018年上半年，中国电商市场继续高歌猛进，上零售额到达4.08万亿元，同比增长30.1%，而商务部重点监测的2,400家典型零售企业销售额同比增长仅4.6%。

图表来源：商务部《中国电子商务报告》（2017）中 国上零售总额

电商“双11”集体狂欢与商场萧条构成鲜明对比

历年天猫“双11”单日成交额

图表来源：《全球经济及资本市场展望》哈继铭

在2017年11月11日，天猫整体的成交额（GMV）到达了1,682亿元，再次刷新世界纪录，成为我国电商高速发展一个缩影。再加上京东、苏宁、唯品会等电商，“双11”期间电商行业全总销售额为2,540亿元，电商快速发展碾压传统百货零售业。

2012年内地百货行业却开始由盛转衰，电子商务及新兴业态的双面碾压将令到传统零售品牌市场份额持续萎缩，百货商场正沦为电商的“试衣间”，转型升级成为其谋求发展的战略方向。近期科技体验、滑雪业态、现场烹饪等体验商家异军突起，情势也更趋多元化，探索新的发展模式。

在新零售概念下，阿里、京东的电商零售巨头对传统零售的冲击很大，使得传统零售巨头纷纭转型或与线上合作谋求更大的发展机会。

由于电商冲击等多重因素影响，百家重点零售企业营业额增速在2014年后基本趋近于零。当前百货零售市场，线上线下(O2O) 深度融合是大势所趋，电商对于传统商业版图的改写是大势所趋，不可逆转，不利于商业物业租售的长远表现。

预计2018年下半年，中国20个主要城市的优良零售物业的新增供应量将超过756万平方米，全年供应量预计到达破纪录的1,251万平方米，较2017年增长6.8%。新增供应最大的深圳、上海、成都等地的租金和入驻率将面临一定的压力，购物中心的大量开发已开始对招商、后期运营产生影响项目预租周期延长至18～24个月，供应多余风险正逐渐积聚。

长时间而言，深圳商业物业后市审慎乐观。

存量商业物业市场 租金趋势性下跌 9月份全市存量商业物业（以商务公寓为主）成交面积21,405平方米，连续3个月下跌，本月跌幅20.5%。

第二季度深圳优良购物中心平均租金整体呈趋势性下降形态，核心商圈优质购物中心首层平均租金为819元/㎡·月。市场继续消化存量物业，平均空置率维持在3.9%，空置率保持在一个较低的水平。

数据来源：世联EVS数据平台

深圳处于城区扩大、商圈扩大阶段，在建购物中心458万平方米，位列全球第一位。2018年深圳将迎来95万平方米新增供应，市区新增供应主要集中在福田CBD，提供更多中高端商业满足市场发展。非中心区新增供应散布较为分散，除个别位于不成熟区域的项目外，预计新项目租赁情况较为乐观。优良零售物业供应持续增长，会给市场入驻率与租金带来考验。

长远来看，供应持续放量将结构性地拉低整体租金，全市租金将面临下行压力，空置率有所上升，部份位于不成熟区域的商业用房升值空间还不如住宅。

一手写字楼市场 大幅跳水 9月份，由于龙岗区万科时代广场、中粮祥云广场、佳兆业中央广场二期，和坪山新区潮商广场项目热卖大幅拉低均价，深圳一手写字楼市场成交均价30,786元/㎡，环比狂跌41.6%。

由于甲级办公楼需求维持在健康水平，加上大部分大楼租售表现稳定，投资市场保持活跃。整体产业发展前景向好，国内资本仍看好深圳办公楼市场。

深圳为备受关注的创业型城市，“企业家”经济正在吸引国内人材的流入，同时深圳在发展创新型企业方面的优良传统也在推动城市不断向前发展，龙头企业聚集趋势明显，具有很强的未来竞争力。

数据来源：世联EVS数据平台

全市成交面积回升至56,320平方米，环比上涨4.2%。热 销楼盘包括潮商广场、万科时期广场、中粮祥云广场、佳兆业中央广场2期、恒邦时期大厦等。

九月份写字楼新房销量 TOP10

（按成交面积排名）

数据来源：世联EVS数据平台、深圳规土委（官方数据存在滞后）

9月份可售面积急升至122.89万平方米，库存去化周期上升至22.9个月

近期的中美贸易战或会在短期内给深圳经济造成隐忧，影响或波及深圳金融与高科技等经济支柱产业，租户在写字楼需求方面或持更加谨慎态度，可能减缓下半年市场去化速度。

第二季度，深圳共计有两项新增优质甲级写字楼物业落成，分别为福田区国际能源大厦和京地大厦，两者合计13.5万平方米，区域销售压力增大。

2018年到2020年，深圳核心地区新增甲级写字楼供应超过600万平方米；其中超过三分之一的供应量将来自前海多个部委近阶段将完善 组合政策。随着越来越多跨国金融公司在深圳设立或开设分公司，未来深圳将会成为粤港澳大湾区的金融中心。

未来三年深圳新增供应将以南山和前海为主，后海片区将在2018年迎来供应小高峰，前海片区将在2018～2020年达到供应高峰，写字楼供应将达到历史峰值。天量供应影响了租户和业主对市场的预期，市场在逐步向租户方倾斜，租金和售价承受巨大的下行压力，空置率趋势性上行。

2018年深圳整体经济基本面向好，上半年金融业增加值1,565亿元，同比增长4.8%。七大战略性新兴产业增加值4,146亿元，增长8.3%。其中，新一代信息技术产业增加值2,112亿元，增长9.6%。各项政策支持深圳成为粤港澳大湾区中心，一系列红利政策叠加，需求十分强劲。

虽然未来一两年内深圳的写字楼会出现空置率升高的压力，但未来前海自贸区、深圳湾超级总部和后海总部基地新写字楼的陆续建成和商圈的发展将令深圳的商务氛围更趋浓厚。受国家扩大开放和支持外商投资等政策影响外资企业的需求活跃，深圳高新技术和金融物流等现代服务业发达，实体经济发展速度足以支持企业的写字楼租赁需求。

综上所述，深圳近两年写字楼市场面临下行压力，中长期核心地段写字楼物业前景乐观。

存量写字楼市场 租赁活跃，租金创历史新高 存量办公物业销售成交仅10,532平方米（为一手成交量的19%），环比下跌15.9%，相对深圳710万平方米存量办公物业市场而言，成交极度低迷。

深圳市经济增长迅猛，上半年全市生产总值11,009亿元，同比增长8.0%。其中，先进制造业和高技术制造业增加值增幅分别为10.7%和9.9%，稳健的经济增长拉动了延续的租赁需求。

城市发展自东向西 商务中心格局多极化

受城市发展空间受限及计划方向影响，深圳写字楼发展一路西进，整体呈“多中心”发展格局。目前福田CBD作为深圳行政商务中心区，集聚了众多高品质企业，代表了商务发展的最高水平。随着前海政策利好因素影响及自贸区发展，前海吸引了众多高端企业注册，商务氛围日趋浓厚，与福田中心区构成双中心发展格局。

在二季度，深圳甲级写字楼物业市场租赁需求持续活跃，目前金融、专业服务、TMT（科技、媒体、通信）和房地产四大主力行业继续出现强劲的扩大需求。在英国智库Zyen集团发布“全球金融中心指数”排名中，深圳国内排名仅次于香港和上海。2017年全市持牌金融机构总数已达439家，金融行业的集中及规模化发展对优良办公物业的发展产生较大需求。目前金融行业租赁面积占比超四成，位列第一，尤其是泛金融企业的扩张导致租赁需求增长。

深圳优良写字楼租户行业比例（按租赁面积）

2季度深圳的甲级写字楼租赁需求延续强劲，来自于外资金融机构新成立或扩张需求已开始显现，特别在科技园片区（南山科技金融城）及后海片区。市场租赁需求仍然坚挺，加上新增项目的高品质推动市场租金上扬，平均租金为240元/㎡·月，租金水平处于历史高位。

公司自用和投资兼顾的需求相对活跃，租赁市场活跃度明显提升，全市甲级办公楼空置率表现安稳，整体空置率保持在11.2%，年租金回报率为5.2%。

福田租金稳健前海明年将迎来供应高峰

福田CBD租金表现坚挺，且多数入市甲级物业出租已进入尾盘，更为租金上涨提供支持。预计下半年，福田中心区整体租金水平将延续上升，空置率也将处于低位。2019年，南山前海片区将进入集中供应高峰，全年供应量预计占全市甲级写字楼同期未来供应的46%，达1,023,140平方米，令前海写字楼市场面临阶段性的去化压力。但预计总部型企业大面积使用以及高标准的片区定位将延续吸引企业进驻，从而减缓带来的供应压力。而中长期来看，在粤港澳大湾区框架下，前海的发展有望提速，产业发展也将对办公物业构成需求支撑。

数据来源：世联EVS数据平台

2018年下半年将超过11项新增优良物业入市，新增供应体量约93.8万平方米，新增供应的重心将逐渐从福田转向南山和前海。2018年到2020年，深圳核心地区新增甲级写字楼供应高达600万平方米，租金和售价压力巨大，预期空置率在2019年爬升至历史高位。

展望2018年下半年，深圳甲级写字楼整体租金保持稳定，整体空置率将有所爬升。

-The End-

- 市场、数据、研究、热点、政策、专题 -

- 有态度的房地产信息原创平台-

-价值领地-

-

扫描下方二维码，关注作者公众号

本文为吉屋头条号作者原创，未经授权，不得转载。

“价值领地”专注于中国房地产市场原创内容及信息发布。用数据说话，看楼市真相。

号：ShiLianAppraisal声明：本媒体部分图片、文章来源于络，版权归原作者所有，如有侵权，请与我联系删除。