北京三宗地揽金47地漏

北京三宗地揽金47.9亿 土地流拍魔咒真的被打破了吗？

寒冬要过去了吗？

田晏林 | 发自北京冷寂了半年多的北京土地市场，已经很久没有感受到争抢的压力和一掷千金的快感了。

在9月13日的土地交易现场，房企代表们仿佛找到了一些久违的紧张感。

本次出让的3宗土地分别位于朝阳区崔各庄乡马泉营村、房山区青龙湖镇和平谷区夏各庄镇。根据土地公然资料显示，朝阳和房山两宗地为限竞房，平谷地块居住建筑范围全部建设“共有产权住房”。

朝阳区崔各庄马泉营地块因地段位置和土地性质较佳，在国企间足足拼抢了78轮才尘埃落定。

地产壹线在现场得悉，该宗地的报名企业多达12家：中海、中铁建、“首开+金地”联合体、“电建+金隅”联合体、华发、平安、“中交+绿城”联合体、万科、和招商均有参与。

但是这场争夺战的主角只有一位，便是中海。

竞拍一开始，中海率先和“电建+金隅”联合体发起车轮战。后半程里，“首开+金地”联合体以黑马之姿跃出，对中海展开截杀。几轮过后基于统计学的语义分析也能在一定程度上判定你站的内容到底是不是垃圾。也就是说，中海依旧选择“正面刚”，并在经过78轮的角逐后，以29.1亿元拿下该宗地，溢价率41.9%。

再观房山青龙湖地块，有首开一家企业报名，终究以11.5亿元低价成交。

此外，平谷夏各庄地块吸引了首城、中铁建、路劲和天润等房企的眼球。最终经过20轮竞拍，中铁建以7.3亿元的价格拿下该地。一名熟悉中铁建的业内人士在现场告知地产壹线，平谷夏各庄地块由中铁建操作的话，做政策房的可能性会比较大。

一个小时内，北京挂出的三块宗地揽金47.9亿元。昨天，北京市规土委又公布了《近期计划供应住宅用地项目信息》，文件显示，共有66宗住宅用地行将入市。对此这里都是“分中寺”，地产壹线联系了多位国资、民营房企负责土地拓展的业内人士，重点回应两个问题：

第一，土地大幅出让释放了甚么信号？

第二，66宗土地是否会打破流拍魔咒？

01大幅出让土地背后的三个信号1、提高供给侧，平抑房价。在业内人士看来，如果这些地大部分都为经营性住宅用地，那么从供需端解决问题，极可能是政府阶段性稳定房价的政策调剂。

北京资深地产评论人，泽龙评地栏目撰稿人认为，随着限竞房和共产房批量入市，各家房企都想和时间赛跑，尽快去化，近期房源预计会集中井喷式推出，是购房者的“小阳春”。

不过他同时表示，客户群体的选择面大了，但这些产品同质化略重，偏僻区域预计受影响较大，后续供地有很多，购房者会有一定的观望情绪。

2、外地企业或迎来进京最 佳时机。如此大体量的地块入市，对回款能力强的房企而言，必将占据优势。同时，这也可能成为外地房企进京的一次绝 佳机会。

早前有媒体报道，今年8月在合景泰富的中期业绩会上，团体主席孔健岷认为现在正是拿地的好时机，“由于现在拿地相对来讲比较划算，很多是底价成交。”

在今天的土拍现场，来自珠海的房企——华发股份参与了朝阳区崔各庄马泉营地块的竞拍。虽未在现场举牌，但在业内人士看来，这是华发战略进京的一次试水。

3、小型房企的生存空间被挤压。在北京，有时一个土地项目的保证金，就足以让1家小开发商望而生畏。

在业内人士看来，政府要控制拍卖节奏，一口气出地太多，开发商没法完全消化。因此，适度降低保证金的门槛和比例，也有助于提高市场参与度。

根据2018年6月22日发布的《北京市2018年建设用地供应计划》，今年政府计划安排1200公顷住宅用地，在供地结构上包括商品住宅用地、保障性安居工程供地、和集体土地租赁住房用地。

有行业人士分析称，“就计划供应情况来看，不管在总量还是在供地结构上，住宅用地供应计划都和去年保持一致。如政府要想完成年度供地目标，必将接下来的4个月土地供应节奏将明显加快。”

02打破流拍魔咒 重启用地预申请制度上个月，北京出让的两宗位于大兴区魏善庄镇的住宅用地，因位置欠佳且限制较多，致使开发商竞地热情低，终究分别以1%、1.6%的低溢价率成交。

但是类似的情况不只在北京出现。自今年以来，全国的土地市场活跃度普遍较低，流标流拍数量明显增多。

根据中原地产发布的数据显示，今年前8个月，一线城市经营性用地流标流拍13宗，去年同期只有4宗；二线城市土地流标流拍238宗，去年同期只有106宗。

今年4月，地产壹线曾在一文中提到，房企现金流吃紧、融资难、地块缺少吸引力、政策严苛是导致土地流拍的四个关键因素。

如今，资金市场银根紧缩，房企仍然面临融资难、贷款利率高等问题。 “钱紧”照旧是困扰不少开发商的困难。

地产壹线统计了这66宗土地分配到不同区域的数量情况：平谷、通州、延庆均是2宗；朝阳和顺义各有9宗；大兴区有6宗；密云、怀柔和海淀分别有3宗。另外，昌平区计划提供5宗土地；丰台有8宗；石景山和房山各有5宗；门头沟有4宗。

若要推测这66块地是否容易流拍，一位上市房企的土地拓展部负责人认为，判断根据可有三点：一看地块位置、二看规划用处、三看楼面价与限价的价差。“位置在城六区，土地用途是纯住宅的地块不轻易会流拍。但楼面价与限价的价差若小于1万元/平，那么房企参与的意愿或许不会太强。”

中原地产首席分析师张大伟发文表示，“北京自2018年来，所有住宅类物业销售签约只有939亿，同比持续下调，这种情况下，开发商拿地积极性明显降低。如果这66宗地真供应入市了，预计将出现大量流标。”

一般而言，位置较偏、多带配套公建和带有自持的土地，因为去化难度大，很难得到开发商的青睐。不过在一位常年视察北京土地市场的业内人士看来，“如果这块地够肥的话，能把那部分利润背回来，就可以接受。”

有关“66宗土地能否打破流拍魔咒”的疑问，还需以计划部门后续核发的《建设项目计划条件》为解答依据。当前，为防止土地流拍，北京市规土委也在加紧进行预防工作。

9月11日，针对两宗位于石景山区古城南街东侧的地块，北京市规土委发布《北京市国有建设用地使用权出让预申请书》公告，明确表明：有竞买意向者申请受让某编号的项目用地，愿意以人民币多少万元为最低出价，交纳相应的保证金，并按要求参加此宗地的挂牌出让活动。

（官下载的《预申请书》文件截图）

该文件指出，如该宗地挂牌出让，有竞买意向者不参加竞买或竞买报价低于最低出价，则无权要求规土委返还已交纳的保证金。

地产壹线得悉，用地预申请制度，也称“勾地制度”。对于出价并未到达政府评估价格的土地，政府可选择“不出让”。

如果地产商“勾地”成功，随之进入“招拍挂”阶段，如有人竞价，出价高者将得到土地；若无人竞价，按规定“勾地”成功者“必须以不得低于其承诺的土地价格”买入。

业内人士分析认为，如此一来，政府既可以规避土地出让时面临的“流拍”风险，同时也能使土地价格稳定不降。

不过据地产壹线了解，上述操作并不是新规则。早在2010年、2013年的北京土地市场上，就曾使用过“用地预申请制度”。

重拳调控中的楼市，热度下行，开发商的拿地动作逐渐减少。此次政府为避免土地在市场低潮期被贱卖，重启“勾地”制度，或许会是规避流拍风险的有效手段。

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