明年存量房贷取消优惠利率资源

上海的一家房地产媒体近日载文称，“7折利率房贷亏本，明年取消房贷老客户7折优惠的可能性很大。”随着第四季度的即将到来，这一消息让购房者的神经再度抽紧。

其实，存量房贷取消优惠利率的传言并不新鲜。去年4月房地产调控政策升级后，某国有银行在其官方站表态将积极响应调控政策，根据与客户合同中的约定，在利率调整方式到期时将存量首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别调整至基准利率的0．85倍、1．1倍和1．2倍。然而，该行取消存量房贷优惠利率的计划最终没能付诸实施。今年6月市场上再现存量房贷调整的传言，称决策部门曾召集几大国有银行个金部人士，商讨上调房价上涨过快地区第二套以上存量房贷利率的可能性，并有可能率先在北京、上海展开试点。

存量房贷可否取消优惠利率？法律界人士持不同看法。如果银行擅自改变优惠利率的幅度或取消优惠利率，构成的是一种违约行为。在不少银行的贷款合同条款中，明确下一年度1月1日起按照“调整后的相应期限档次的基准利率和所约定的浮动幅度”确定，并执行新的贷款利率。换言之，房贷利率的调整由基准利率的调整而起，并非优惠利率幅度的变化。法律界人士强调，银行与个人一样，在民事活动中都是平等的主体，若更改合同，需要双方协商才行。中央大学银行业研究中心主任曾在微博中表示，存量房贷利率当初已有协议在先，银行如这样做恐有违法嫌疑。

优惠利率取消与否的成本账，是贷款购房者十分敏感的。以20年期100万元等额本息的商业贷款为例，现行基准利率的每月偿还本息为778 ．0 元，8．5折优惠利率和7折优惠利率分别是7159．98元、656 ．70元。从累计支付利息来看，7折优惠利率与基准利率间的相差更悬殊，共达2926 8．6元。取消房贷优惠利率的成本增加远超过多次加息，假如采取双方协商的方式，恐怕没有贷款者会答应多付利息。

取消存量房贷的优惠利率，肯定引来很大质疑。2008年10月个人房贷优惠由8．5折至7折，缘于当时金融危机背景下的经济保增长，政策初衷是支持扩大内需，提高对居民购买普通自住房的金融服务水平。如今，个人房贷门槛的抬高，与房地产调控有很大关系。可问题在于，现在的政策收紧，不意味着过去靠优惠政策购房的存量客户也该受“打击”。否则，当初的购房岂不是有“被骗”之嫌？既然2009年起对存量房贷客户同时推行了7折利率优惠，贷款者又4人交待于7月21日-30日在诸葛亮隧道作案5起与银行签订过补充协议，银行就没有权利反悔，更不能以楼市调控的名义来进行利率调整。

值得一提的是，若存量房过不过都要上传拍照贷取消优惠的传闻在四季度越传越广，其效应可能不同于上半年。今年以来，央行先后 次加息，5年以上贷款基准利率由6．40%上调至目前的7．05%。房贷利率的确定多数采取每年调整一次，存量房贷客户承受的加息影响将发生于明年1月，如果认为加息后的负担过重，又有闲余资金的话，不少人会在第四季度选择提前还贷。在资源紧缺的情况下，商业银行已经一改往年的做法，主动鼓励客户提前还贷。所谓银行内部人士证实“取消房贷老客户7折优惠的可能性很大”，或许是部分银行基层点有意“放出口风”，人为制造贷款负担加重的“恐慌”，从而达到提前收回贷款的目的。CPI居高不下，投资渠道狭窄，若7折优惠利率取消，很可能出现一波年末提前还贷热。假如以房贷优惠取消作为诱饵，相关银行人士的做法显然不厚道。