“敏而好学缘由

[导读]1月24日发布的关于支持河北雄安新区全面深化改革和扩大开放的指导意见第九条明确提出：“支持在雄安新区设立住宅政策性金融机构，探索住房公积金制度改革。”

1月24日发布的关于支持河北雄安新区全面深化改革和扩大开放的指导意见第九条明确提出：“支持在雄安新区设立住宅政策性金融机构，探索住房公积金制度改革。”笔者认为，这意味着已讨论了几年的住宅政策性金融机构，也就是业界所说的国家住房银行，即将落户雄安新区。

在住房公积金制度相对完备以后，2013年11月初，党的十八届三中全会明确提出：研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构；健全符合国情的住房保障和供应体系，建立公然规范的住房公积金制度，改进住房公积金提取、使用、监管机制。

2015年，时任住建部住房公积金监管司的官员撰文称，成立政策性住宅金融机构(或可定名为国家住房银行)的条件已经成熟。

2017年，住建部、原质检总局联合发布《住房公积金个人住房贷款业务规范》（GB/T51267-2017）、《住房公积金归集业务标准》（GB/T51271-2017），全国住房公积金业务规范体系初步构成。

2017年12月份，国家金融与发展实验室在发布的《资产证券化蓝皮书：中国资产证券化发展报告（2017）》中建议，国家成立政策性住房金融机构，加大发行公积金贷款支持证券，从制度和产品设计上解决未来公积金资金供给不足。

2018年3月5日，国家发改委提请全国人大审议的报告中提出：要研究设立国家住宅政策性金融机构。在当年的全国“两会”上，有代表、委员建议，加快研究设立国家住宅政策性金融机构，为居民合理住房消费提供长期稳定的低利率资金支持。

以上是近几年来设立住宅政策性金融机构的进展。它的进展与构建房地产市场健康发展长效机制可以说是并辔而行的，而且是后者的重要组成部分。

在房地产领域，去年12月份召开的中央经济工作会议提出的今年的重要工作之一，就是“要构建房地产市场健康发展长效机制”。

一个月后的1月21日上午， 中央总书记、国家主席、中央军委主席 在省部级主要领导干部坚持底线思维着力防范化解重大风险专题研讨班开班式上发表重要讲话强调，要稳妥实施房地产市场安稳健康发展长效机制方案。

3天后，在雄安新区设立住宅政策性金融机构取得了政策支持。

现在，设立住宅政策性金融机构的政策环境已经构成。接下来，我们有必要看一下目前住房公积金的整体状态（这将是国家住房银行的主要资金来源）。

去年7月份发布的全国住房公积金2017年年度报告显示，住房公积金缴存额18726.74亿元，比上年增长13.06%。2017年末，住房公积金缴存总额124845.12亿元，缴存余额51620.74亿元，分别比上年末增长17.68%和13.13%。

除了住房公积金缴存余额的数据外，笔者最感兴趣的另一个数据是新开户。该报告显示，2017年，住房公积金实缴单位262.33万个，实缴职工13737.22万人，分别比上年增长10.11%和5.15%。新开户单位37.69万个新开户职工1828.28万人。

国家统计局日前公布的2018年经济数据显示，全年城镇新增就业1361万人，比上年多增10万人，连续6年保持在1300万人以上。依照新增就业人数的增长速度，2018年住房公积金新开户单位和新开户职工数同样会保持一个可观的增速。这就意味着2018年住房公积金的缴存余额仍会保持两位数的增长。由此推算，住房公积金的余额在相当长的时期内也将保持一个较高的增速。

政策支持有了，住房公积金余额会持续增长，房地产市场安稳健康发展长效机制方案也已进入了稳妥实行阶段，住宅政策性金融机构也将落户雄安新区。这一切，预示着国家住房银行已不再是“空中楼阁”，也许在不久的将来我们就会在雄安新区目睹其真容。

延伸阅读：

国家住房银行，是一种政策性的住宅金融机构，作用是为符合要求的购房者提供住房贷款（通常是低息贷款，如公积金贷款）。它并不是突如其来的概念，2013年11月十八大三中全会通过的《 中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》就明确提出要“研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构”，而今年4月，住建部官员撰文称中国设立国家住房银行的条件已基本成熟，当时也引发过一片热议。

为了避免与现行公积金体系形成功能的重复和冲突，将公积金体系改造成为带有政策性的非盈利国家住房银行，是较为现实的一种方案，而改制后的国家住房政策银行，将具有以下优点。

兼顾调配提高资金使用效率

目前，中国住房公积金归各地方管理，缺少统一调配机制，跨省使用困难。这致使贷款需求旺盛的城市缺少资金而不得不经常冻结公积金贷款，而贷款需求不足的城市资金却趴在账上睡觉，从而形成了公积金资金运用效力低下，资金供给与贷款需求错配的局面。数据显示，截至2014年底，全国住房公积金有3.7万亿元 在沉睡。

如果建立全国层面的国家住房政策银行，可以统一调配全国住房公积金，仿效商业银行统一管理住房公积金余额头寸，实行资产负债管理。可以设立内部资金价格（类似商业银行的FTP机制），便于资金的跨区调配和补偿，解决资金供给和需求的错配问题，提高住房公积金的使用效力。

此外，住房银行具有金融职能，办理贷款无需再通过传统商业银行，有利于提高服务效力和质量，降低管理成本。

额度放大激发购房需求

现行的个人公积金贷款额度早已无法与近年来迅猛上涨的房价相匹配，而商业贷款由于利率高、放款难的原因，这无疑遏制了普通民众的购房需求和热忱。根据刘渊文章中公布的数据来看，全国每一年的住宅销售金额中，公积金提取和贷款仅占10%，而现金占比高达60%。从另一个角度来看这一比例，这表示购房者多是中高收入群体，而依赖金融杠杆的中低收入者占比不高。

国家住房政策银行因为是非盈利性银行，可以效仿日本住宅金融公库对购买大型住宅和高收入者与中低收入家庭实行区别对待的政策，后者不但可以享受更优惠的贷款利率，贷款额度也可以大幅扩大，以激起符合条件的中低收入群体的需求和积极性。

逆周期，去库存，稳定房地产市场

当前，中国的房地产市场出现分化走势，根据刘渊的数据，一线城市库存消化周期大约是10个月，三、四线城市的库存去化数据则在30个月以上，远超6-18个月的合理区间。房地产市场的这种结构性问题，导致了过去一年的房地产“救市”政策，只能不断推高少数发达城市本已“泡沫化”的价格，而对三、4线城市楼市去库存的作用极为有限。

国家住房政策银行可以效仿日本住宅金融公库制度，成为逆周期的调理工具。在经济上行、房地产发展火热时期，减少政策性住房贷款的发放（体现为负增长），而同期的商业住房贷款大量增长。在经济下行、楼市不景气的时期，商业住房贷款增速放缓乃至负增长，政策性住房贷款可以加大投放，起到逆周期调节作用。

面对中国楼市呈现的结构化问题，国家住房政策银行可以实行差异化政策，减少对楼市火爆的一线城市的资金配置，将更多市场份额让给商业住房贷款；增加对三四线城市的政策性住房贷款供给，从供给侧刺激需求，消化库存，稳定3、4线城市的房地产市场。由于住房银行的资金来源往往伴随着各种补贴，这实际也是一种收入再分配的方式，利于缩小贫富差距。

从优点上分析，住房公积金体系转国家住房政策银行非常突出（乃至有些理想化），背景上也有决策层的政策支持，那末迟迟未能落地的缘由就要看到硬币的另一面，其面临的困难也一样明显。

融资难

现行的公积金缴存总额在7.4万亿左右（2014年底数据），难以满足国家住房政策银行大显身手的需要，住建部公积金监管司司长张其光此前表示，到2020年，资金规模要到达20万亿元，方可基本满足首套和改善型自住住房的低息贷款需求。有分析认为，可以通过发行公积金住房贷款支持证券和政策性金融债的方式来募集，可实际情况是住房公积金贷款利率较低，目前5年以下为2.75%，5年以上仅3.25%，这类期限和收益的政策性金融债券目前没有任何市场吸引力（与当前的国开债做比较，5年3.2%左右，10年3.4%左右）。在这种情况下，财政给予贴息，发行住房专项政策性金融债就成为了资金的主要来源渠道，在财政收入增速不断下滑的当下，这势必给财政带来更重的负担。

也许，在发行财政贴息的住房专项政策性金融债之外，还可以学习德国住房储蓄银行的经验，通过“先存后贷，低息互助，封闭运行”的模式，吸引居民将存款存入住房储蓄银行，满足一定年限（8年）后，即可取得100%合同金额的低息贷款购买符合条件的住房。

转型难，管理难

如果将住房公积金体系改组成国家住房政策银行，就意味着公积金管理中心将由事业单位改制成政策性金融机构，原有工作人员面临着安排困难。如果按照部分专家建议，住房银行起用公积金管理中心的原班人马，中央设立总行，地方组建分行、支行，可以说这类转型失败的可能性很大。住房公积金中心与政策性银行，在专业知识、业务模式和范围、工作强度、工作方式等方面都有太多不同之处，原公积金中心的员工，特别是年纪较大、专业基础较薄弱的员工，将难以适应新岗位的工作，这不是通过转岗培训就能解决的问题。

现有住房公积金体系目前归属地方管理，牵涉利益关系复杂，一旦成立中央垂直管理的住房政策性银行，必将对地方既得利益形成冲击。比如现有公积金都是存在特定商业银行的，一旦国家住房政策银行成立，这些资金势必要转入其各分行名下，从而对原存入银行形成冲击。

住房风险的国家化

如何避免国家住房政策银行走上美国“两房”的老路，从而产生系统性金融风险，这是政府、金融界乃至房地产界都担心的一点。实际上，国家住房政策性银行与房地美和房利美在所有权和经营性质上有本质不同，前者属于国有属性、不以盈利为目的的政策性银行，而后者属于遭到美国政府扶持的公共控股的盈利公司，从这个角度来看，前者最少没有为盈利而犯险的动机。

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