租售比高到60倍是租房划算还是买下来划算资源

租售比高到60倍?是租房划算,还是买下来划算?

长时间以来，有一个流传甚广的观点：像北京、上海这些大城市的房子，租售比达到60多倍，也就是说，房价是年租金的60多倍，而且房屋的产权只有70年。

所以我们仍可以对房市保持观望，或许能够等到房市泡沫破裂、房价回落的那天，甚至就算租一辈子房子也是划算的。

我们先来看看过去几年里一线城市房租的增速。

2010年到2016年，是我国经济大幅减速的一段时间。但是北上广深的房租，每年的涨幅都在6%以上。

其中，上海房租上涨得最快——每年11.2%，7年时间翻了一倍还要多；深圳和广州其次，分别是每年7.5%、7.4%；北京相对慢一点，但每年涨幅也有6.4%。

相较于这些年平均2.6%的通货膨胀率（以下简称“通胀率”），这个房租的增速是非常快的，快了至少一倍以上。

举个例子，现在一个六七十平方米的小两居，月租金经常要六七千元，好地段的则更贵。同样的房子，放在六七年前，房租也就是每月两三千元的水平。

这样的增速，是非常恐怖的。你若租一辈子的房子，几十年后会发现房租贵得惊人。假设你现在租一个小房子，月租金为6000元，每年增长6%，也就是明年涨360块，后年涨380 块……70年后，租金是多少？

房租的快速上涨，并不是我国特有的现象，国外也一样。据统计，“二战”后这70多年里，发达国家大城市的房租，每年增长速度都在6%以上。

那么，房租为什么增长那么快呢？

一方面，从供求原理讲，这是由租房市场的性质决定的。根据价格弹性原理，如果一种商品的需求很旺盛，供给增加又很慢，那么价格会上升很快。

大城市的租房市场，是一个“需求刚性+供给刚性”的双重刚性市场。

从需求面来看，很多人涌进大城市，在没房子的时候只能租房住，这个需求是刚性的。从供给面来看，因为给定地段的房子就那么多，供给增加很慢，房屋的供给也是刚性的。

出租的不愁租，租房的不得不租，这种情况下的房租增速，一定是很快的。

另一方面，根据恩格尔定律，随着收入增加，食品方面的支出比例是下降的，居住、旅行、娱乐等方面的支出比例是上升的。简单地说，就是人们可以把更多的钱用在房租上。

这样一来，房租一定是上涨的，而且这个上涨速度至少要和收入增速一样快。过去几年的人均收入增速都在7%以上，所以房租的增速一定快于这个数。

由于房租的快速增长，现在看起来很高的房价，其实从长久来看，其相对于房租是很便宜的。

简单算一下这笔账。假设你租了一个小房子，其售价为432万元，月租金为6000元，那么年租金就是72000元——租售比达到60倍。在这种情况下，是租房划算，还是用30年的房贷买下来划算？

乍一看，是租房划算，毕竟房价是租金的60倍。可是如果你考虑租金的上涨，那么结论是完全反过来的。

先来看“租”。假设每年租金上涨6%，这样累积30年，你一共付了多少租金呢？答案是约付了569万元。然而，付了这569万元以后，你还是没有房子，还得继续租房。

再来看“买”。如果你凑了30% 的首付，并用公积金贷款买了这套房，30 年还清，那么你的首付和房贷本息总额大约是603 万元，比30 年的租金总额仅仅多了34 万元。

然而不同的是，这个时候你已经有了一套属于自己的房子，而且贷款已经还清了，房子成了净资产。

粗略估算，30 年后，这个房子的价值应在千万元以上（随着通胀率涨就会上千万）。所以租房和买房的差别

，至少是千万级的。

这样一个计算过程，帮助我们理解了一个重要的现象，那就是租售比为什么这么高。如果你忽视房租的快速增长，可能觉得房价高，但如果奈娜却突然搬家了。阿捷很想把为奈娜新编的橡皮筋交到她手里考虑到房租的快速增长，那样房价就不高了。

换言之，现在的高房价，是对未来房租增长的提前反映。

这个道理和“高增长的股票定价高”的道理是一样的。如果一个公司的业绩增长较快，而且非常稳定，那么它的股票的估值就会比较高。

因为如果大家都看好这个股票的话，就会尽快去买，而不是等到业绩实现再去买——那时候就晚了。

一旦大家争先恐后去买，股票价格就上去了，估值也就高了。

过去这些年，我国房价涨得很快，也是这个道理——有人先看到了房价长期稳定上涨的潜力，5、粮食年进出口额2500万美元以上的贸易企业；争相买入，价格随之快速上涨。

“上车”这个比方，还针对买房时的一个误区：买房子这么大的事情，力争一步到位。这个想法固然美好，但是对于很多年轻人来说不现实，容易错失良机。

买不起心仪的大房子，不妨买一个小一点、便宜一点的，否则会越来越买不起。先上车，才能与城市发展的列车一起前进。

“此心安处是吾乡”，作为肉体凡胎的我们，只有当有瓦遮头、安居乐业的时候，才能更大程度地接近真正的幸福生活。