供求矛盾凸显形势严峻平抑房价供求双调是关

供求矛盾凸显形势严峻 平抑房价供求双调是关键_我的钢铁

昨天下午在南京举办的二线城市房地产投资与发展高峰论坛上，专家毫不客气地针砭当前市场上股市、土地、楼市携手高价共舞的不正常局面。

开发商囤地、上市狂热是一场泡沫游戏

如果你是一家房地产企业，有五六千万元的资产，年盈利2000万左右，那就可以抓紧时间上市了。北京师范大学金融研究中心主任钟伟以此戏言当前房地产企业争相上市圈钱、地产股虚高的现象。

在A股市场上市的房地产企业不到100家，但上半年融资1000亿元，二级市场上地产股市盈率超过100倍，一级市场上市盈率也超过30倍。这么高的溢价，可见这是一个疯狂的板块。他认为，高估的市盈率，是从非理性市场中捡来的。房地产企业在虚高的股价中做了一回不用承担任何风险的乘法。但这个博傻的时代非常短暂，不会持久。

针对当前开发商的囤地热潮，钟伟以数字说明：2006年全国开发商囤地1亿平方米，今年也已囤地1亿平方米左右。开发商对于囤地和上市的狂热，实则是一场含有泡沫的游戏。在囤地和上市融资的过程中，消费者和投资者是败者，因为消费者不得不花更多的钱购买物业，投资者会发现资产被高估。

房价、股价等资产价格膨胀带来一系列问题

钟伟认为，当前以房价、股价为代表的资产价格膨胀带来一系列问题，由此会让中等收入阶层、低收入阶层利益受损。

不要以为按揭买房会稳赚收益。比如2001年花50万买一套房，10万首付、40万按揭、贷15年。到2007年房子升值为100万，你赚钱了吗？没有。40万按揭连本带息要归还，15年按揭要还80万，如果目标回报是每年20%，即便这个房子升值到104万，实则还是没有利益所得，这还不包括物业、装修等等成本。过去6年带来的商品房价格翻番的利益，谁享受到了呢？真正的利益所得者是开发商和银行。

那些享受开发商销售底价的关系户和一次性付款的人，才能享受到房屋升值带来的利益。无房者的损失比已购房者的损失更大，没购房的人会发现，以前买不起，现在还是买不起，这就是资产价格膨胀带来的。

钟伟称，事实上，开发商的贷款不良率是7%，居民按揭贷款不良率是2%，银行之所以还批开发商的贷款，是因为银行期待开发商后期为其带来的按揭贷款。开发商借用了购房者的信用。

供求形势严峻导致房价反弹

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌指出，当前房地产市场由于土地供应趋紧，目前市场的供求关系已相当紧张，特别是今年5月份以来，供求矛盾凸显，供求形势相当严峻。上半年全国商品房竣工1.4亿平方米，销售面积却在3亿平方米以上。所以，房价反弹在预料之中。

顾云昌说，在土地供应减少的情况下，开发商还囤地延长开发周期，放慢商品房供应量，进一步加剧了供应短缺。同时，90平方米以下住房占70%的政策，在执行中由于认识上存在差异，一些开发商在今年上半年因此而减少竣工量，也影响了市场供应。

从需求上看，国八条、国六条在调整需求上起到了一定作用，但由于受到当前整个宏观经济环境的影响，资金流动性过剩，缺乏投资渠道，手有余钱的居民就把买房做为投资的最佳选择。市场上还出现了相当成分的恐慌性购房，不少人认为再不买就买不着了。现在的需求不仅是自住需求，更多的是投资需求，旺盛的需求推动了楼市火热。

顾云昌称，随着宏观经济形势的变化和调控政策的不断出台，供求矛盾应会有所缓和。今年第四季度和明年初，上半年拖延上市审批的商品房，应该也会释放出来。他说，在资金流动性过剩的背景下，金融产品创新正在加速，减少流通领域税收等也正成为各方的共识。平抑房价，须供求双调。即一方面调控需求，另一方面加大供应量，这是当前房市调控的关键所在。(来源:新华报业)