神秘升龙广州旧改掘金地漏

神秘升龙广州旧改掘金

导 读

政商关系、资金问题，升龙初入广州，一切看起来顺风顺水。而更多的在迹象显示，升龙的野心也许不止仅止于此。

地产壹线 王柔金 发自广州

如果要在房地产行业中选出最复杂的业务，首当其冲的一定是旧改。征地、拆迁、安置、补偿，政商关系、利益分割、人性与道德，冲突、争议，停滞甚至是颠覆重来，旧改中包含着太多的东西。

旧改是块硬骨头，不是谁都啃得动，以至于没有底气者，并不敢随意尝试，在过往的历史中，亦不乏在旧改上折戟而最终狼狈退出者。

不过，风险与收益往往是对等的，重利之下，必有勇夫。面对一旦开发成功即可获取的巨大利润，迎头而上者依然络绎不绝。

近日，广州公共资源交易中心公布，经南沙区金洲冲尾自然村更新改造项目村民成员大会表决，确定上海升龙投资集团有限公司为该项目的合作企业。

值得注意的是，这是升龙集团首次进入广州市场，同时也是升龙团体布局华南的第一个项目。在此之前在09年7月之前我们又拿了框架协议，广州市的旧改项目大多都由诸如富力、珠光、银河湾等本土房企把持，少有的几个外来者大多也是来自隔壁深圳的万科、佳兆业等省内企业。

是以，此次外来房企升龙首入广州即以旧改的情势，夺得整体资质都还不错的南沙金洲、冲尾自然村更新改造项目，更加引发外界的注视。

升龙入广州

一年半拿下南沙金洲旧改项目

易房产仔细梳理升龙入广州的路径图显示，从成立广州公司到正式拿下首个项目，升龙团体只用了一年半的时间。

资料显示，早在2017年1月9日，升龙团体已经注册成立广州升龙投资有限公司。2017年4月21日，升龙广州公司将办公地址乔迁至珠江新城凯华国际中心每个客户平均每天都会收到5~10条垃圾短信，由此开始了在广州四处寻找项目的征程。

2018年2月，南沙金洲冲尾村更新改造项目被列入《广州市2018年城市更新年度计划（第一批）》。5月21日，该项目正式在广州公共资源交易平台招标。6月11日，南沙金洲冲尾村更新改造项目经调整的规划细则在南沙政府官公示，项目容积率从1.8调整为4.17，总建筑面积也从原来的12.87万平方米大幅增长至36.44万平方米。更为重要的是，居住的建筑面积从0变成了30.81万平方米，并配备少许商业和配套设施（非商业）。

易房产了解到，南沙金洲冲尾村位于地铁金洲站旁，距离南沙万达广场、南沙市民广场、图书馆、美术馆、博物馆、科技馆、喜来登酒店等配套仅1公里左右，占据南沙发展配套都较为成熟的金洲板块的核心位置，区位条件可以说相当好。

而在规划调剂之后，金洲冲尾村更新改造项目不仅建筑范围大大提升，用地性质也从一块以商业为主的用地变更为一块以住宅为主的商住用地，整体开发价值大大提升。

为了筛选更加优良的合作伙伴，金洲冲尾村旧改项目设置了合作企业门坎，要求合作企业的注册资本不低于2亿元；总资产不低于500亿，企业自有资金比例不低于项目总投资的30%；近5年房屋建筑面积累计竣工100万平方米以上，且工程质量合格率达100%；完成不少于2 条旧村改造项目，或需完成旧村改造（含棚户区改造）复建安置区的竣工建筑面积累计100万平方米以上竣工验收备案表。

虽然竞标门坎较高，但业内人士指出，实际上符合上述要求的房企并不在少数。按道理来讲，这样一块区位条件相当不错，用地性质又是以住宅为主的旧改地块，应当是不少开发商争抢的“香饽饽”。

但最终结果显示，只有升龙集团一家参与了竞标。7月5日，升龙集团被确定为候选合作企业。7月6日，广州公共资源交易中心公布，升龙团体正式成为项目合作企业。

而据时期财经报道，金洲村党支书周春松泄漏，前期有很多开发商前来咨询了解过项目，但最后参与投标的只有升龙集团一家。金洲村村民亦表示，当日去投票时，可选项也只有升龙团体一家。

据此，升龙仅用了一年半时间，即以旧改方式拿下在广州的第一个项目。

神秘的背景

广州拿地背后的筹谋与野心

而更多的迹象显示，升龙的野心也许还不止于此。

早在2017年1月13日，升龙广州公司刚刚成立不到5天，升龙集团董事长林亿就带队到访了黄埔临港经济区，与开发区相关领导就相关的合作机会进行了探讨和交换，四周寻求发展机会。

2017年11月7日，广州市城市更新局举行广州市城市更新协会成立揭牌仪式。升龙集团作中唯一一家非本地房企，与珠实、富力、时期、广州万科、广州城建、广州地铁、广州城市更新规划研究院、广州市政、东建实业、广州公共交通团体、广药团体、广州城市规划勘测设计研究院、广州交通投资团体、广东中地土地房地产评估与规划设计有限公司、广州市衡信土地房地产评估有限公司等15家房企，共同作为协会发起单位发起成立了广州市城市更新协会。

作为一家外来房企，刚进广州10个月，尚未在广州获取到一个项目，就可以与珠实、富力等本土旧改大户共同参与发起设立广州市城市更新协会，升龙的实力与背景让人不敢小觑。

而除开神秘的背景，让众多参与旧改的房企头疼的资金问题，在升龙这里似乎也都不成问题。

易房产注意到，在南沙金洲冲尾村更新改造项目正式挂出前的三天前，也即5月18日，升龙集团董事局主席林亿受邀会晤了建设银行广东省分行的相关领导。本次会晤，双方共同签署100亿元的战略合作协议，并宣布将在3旧改造、资本运作等方面，展开全方位深层次合作。

政商关系、资金问题，升龙初入广州，一切看起来都顺风顺水。而更多的迹象显示，升龙的野心或许不止于此。

根据易房产在招聘上找到的一份2017年11月15日发布的实习生招聘启示显示，广州升龙招聘实习生，主要工作内容是参与项目村落民情调查、数据摸查及沟通协调，对调研数据进行整合、分析和汇总。项目工作地点则位于广州市番禺区化龙镇/沙湾镇、白云区钟落潭镇。

这也就意味着，除开已经竞标成功的南沙金洲冲尾村旧改项目之外，升龙也许还在谋划更多的可能性。

资料显示，升龙集团由知名企业家林亿于1999年创办于福建，2016年胡润百富榜，林亿以230亿财富排名第81位。2016胡润房地产富豪榜，林亿以220亿排名第14。2013年，升龙正式将总部迁至上海。

虽然起家于福建，但升龙真正的发家却源于其在郑州参与的一系列旧改。据初期的一组数据显示，升龙团体累计在福州、洛阳、西安等城市改造了20余个城中村项目，总共累计开发改造量超3000万平方米。其中，在郑州就改造了14个城中村项目，旧改面积达2200万平方米。

除开旧改，在2010年-2014年期间，升龙亦曾在土拍市场有过积极的表现，先后进入了福州、洛阳、济源、天津、南京等地，并于2013年开始进军海外，目前已布局澳洲、悉尼、洛杉矶、纽约、伦敦等海外城市。

2014年底，升龙地产挖来龙湖明星职业经理人冯劲义任履行总裁，本来计划着手准备上市，希望在2016年年底前符合上市条件。但冯劲义仅入职升龙半年有余即宣告离职，升龙的上市计划也宣告不了了之。

在2015年以后，升龙也逐渐在土拍市场上销声匿迹，旧改方面目也再未有获得新项目的声音。其最近一次出现在公众视野，还是在2017年9月，升龙一度想将郑州升龙御景上院项目45%股权出售给泰禾，但因对项目后续开发意见不一，泰禾最后放弃收购。

克而瑞数据就显示，年，升龙集团销售金额分别为154.3亿元、223.1亿元、313.2亿元和149.3亿元，而2018年上半年，升龙团体也仅实现销售75.8亿元。在克而瑞发布的2017年中国房企新增货值TOP100和2018年上半年中国房企新增货值TOP100两大榜单中，也均未出现升龙团体的身影。

作者 王柔金

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