历史照进现实调控能否带来良性循环

眼下的中国楼市似曾相识，自从十多年前，中国房地产走上市场化的道路，人们欣喜的发现房子终于可以属于自己了，虽然是有期限的；在21世纪初的一段，随着房地产市场化得进程不断向前推进，越来越多的项目开始规模“上市”，随之而来的是房价也开始了一个爬坡的过程，但那时候似乎人们还没有像现在这样“提楼市变色”，因为那时候的房价增长处于一个正常的运行状态，也可以说没有和人们的承受能力形成太大的反差。

但是21世纪第一个十年的后半段，尤其是近两三年，房价似乎像脱缰的野马一样疯狂向前奔去，眼瞅着要失去控制。当然，我们是不能众多酒店的安全隐患排除工作做得不到位眼睁睁地看着楼市继续这样下去，于是政府开始陆续对楼市进行调控。本期《房标周刊》选择了2007年和2010年这两个政策调控类似的年份，来为您解读一下政策与楼市的博弈。

2007年上半年，中国房地产市场上演了险象环生的一幕：房价快速疯涨，地价快速飙升，有钱难买房；9月“房贷新政”出台，房地产市场预期急剧逆变，市场观望日浓，者的观望情绪与开发商的焦虑不安情绪交织感染着整个市场。

2007年

加息——买房也要考虑承受能力

历来，的政策就是控制楼市最直接的手段。毫无疑问，采取加息、信贷调整等手段就是为了控制购房者。当然，政策的出发点是为了打击那些投资投机客，但是这一手段的准确性有多高，至今仍是各方讨论的焦点。从07年 月18日到当年12月21日，进行了六次加息。在房贷方面，07年9月27日央行、共同发布通知，要求严格住房消费。通知要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于公布的同期同档次基准利率的1.1倍。对于购房者来说，贷款所要承担的利息加大，自然就会在买房前深思熟虑算好帐。而二套房贷首付比例的提高，对于一部分购房者来说也是一个不小的冲击，很多人会因为首付款准备不足而放弃购房打算。

囤地——土地利用情况不容乐观

07年10月28日，国土资源部相关负责人在对近期土地调控政策进行解读时强调：各地土地管理部门要加大闲置土地清理力度，重点对囤地开发商进行查处，为此国土部门已经制定了详细的方法。一是要求实行“净地”出让；二是合理控制单宗土地出让规模；三是规定每宗土地的开发建设时间，原则上不得超过三年；四是加大闲置土地的处置力度，满两年未动工开发的，要坚决无偿收回。开发商囤地一直以来就被认为是推高房价的幕后推手之一。发布的研究报告显示，2001年初至2007年5月，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米，也就是说7年内近半入市土地未开发。此外，著名经济学家钟伟给出的是，“到2007年底，房地产开发商囤地约10亿平方米”。

行市——这是“暴富”的一年

2007年一直被房地产从业者看作疯狂的暴富之年，尤其是07年5月之后。从2006年1月到07年4月，全国房屋销售价格指数涨幅一直在5.5%左右波动，但到了5月，房价走势如脱缰野马，直线上升。10月涨幅达到9.5%，接近2005年最高点。到11月，涨幅破10.5%。07年前10个月，房价增长超过50%。

关键：

看跌——玫瑰石顾问公司董事、独立经济学家谢国忠

2007年房价与年收入比已经达到了15倍到20倍，从金融市场的发展历史来看，如此高价的市场肯定存在泡沫。政府不大可能捅破泡沫，但投资者的恐慌情绪也许会刺破这个泡沫，尤其是2008年奥运会之后，中国房地产和市场都很有可能经历重大调整。

看涨——万年长兴置业总经理黄玺庆

明年（2008年）北京房价还将高位运行，但增幅放缓。这是指市场化的商品房，因为新政明显加大了保障性住房的土地供应，而商品房土地供应减少了，需求却并不会减少。房价也是分两种，一个是双限房的房价，还有一个是完全商品房的房价。其中商品房的房价还会进一步上升，因为只有 0% 的土地用于商品房。

观点：

2007年，市场成交火爆、供不应求的情况很突出，政府出台了一些列的调控政策对需求进行了控制；2008年，预测的天气条件不允许他在横渡英吉利海峡出现任何闪失。“我的游泳教练奥兰(Mike Oran)对我抱有很多信心市场低迷成交缓慢，供过于求现象明显，房地产调控政策逐步转向“降低交易成本，支持居民购房”的鼓励性政策。从2009年四五月开始，楼市开始了反弹。以北京、上海、广州、深圳这样的一线城市表现最为明显，由于房价涨势凶猛，也被人们形象的称为“报复性上涨”。

这样“跌一步涨三步”的现象，也使得人们对于政府调控楼市的决心表示出了怀疑，市场上“越调越涨”的声音也是不绝于耳。中国房地产究竟怎么了？政策调控究竟有没有击中要害，单纯利用技术性手段究竟能不能“拯救”中国楼市，成了人们心头最大的疑惑。