全国住宅地价环比增幅超覆盖

大部分功能与视频中描述的相差不大 全国住宅地价环比增幅超1%

今年二季度，我国住宅用地地价的涨势已全面成形。

昨日，国土部下属中国土地勘测规划院发布了《2015年二季度全国主要城市地价监测报告》。《报告》显示，中央和地方对于楼市去库存化的支持力度不减，新政效应有所显现，土地市场也反映出局部的回暖信号，住宅用地地价达到5359元/平方米，环比增速超过1%，在所有用途土地中环比增速首位。

报告表示，今年二季度全国重点区域和主要城市地价水平整体稳步上升，全国主要监测城市地价总体水平为3574元/平方米，商服、住宅和工业地价分别为6655元/平方米、5359元/平方米和 752元/平方米。相较于一季度，综合、商服、住宅、工业地价环比增速均呈现出上升态势，住宅用地增速攀升尤为明显。

对于住宅地价增幅最高的原因，《报告》分析称，主要是楼市的回暖一定程度上带动了土地市场的预期向好，二季度全国住宅地价环比增速位居各用途之首，局部地区市场的上涨动力显现。然而，业内也表示，相关部门需要注意到，今年二季度，在部分城市房地产市场回暖迹象明朗的同时，整体分化现象也较为明显，据统计局数据显示，重点城市商品房销售月已转为正向增长，而非重点城市商品房销售仍然下降。受此影响，三线城市的住宅地价环比增速变动幅度明显小于一二线城市，反映不同类型城市间的分化程度有所加深。

国家统计局综合司司长、发言人盛来运昨日在发布上半年经济数据时也指出，二季度以来，房地产市场投资也好、价格也好、销售也好，情况比较好的还是一线城市和少数的二线城市，因为这些城市中刚需和改善性需求都比较旺盛，所以房地产表现更积极一些。但是，多数的二线城市、三线城市，尤其是一些四线城市，由于原来的房地产存量比较大，消化起来需要一定过程。

对于未来全国土地市场发展趋势，《报告》认为，今年三季度，部分城市土地市场或将迎来转化期，地价整体趋于温和上行，城市间不论是供需博弈还是量价变动，都将显示出更为明显的分化趋势，一些存量规模较大、需求支撑不足的地区或将长期面临较大的风险。

7折，1.2%的税率，合计一年需缴税2.52万，合每月2100元，接近上海城镇职工社会平均工资的4成。相比之下，对个人住宅而言，城镇土地使用税可以忽略。

现在看来，哪怕上述税收打5折，绝大多数家庭都是缴不起的。而据调查显示，中国家庭的自有住房拥有率高达89.68%，城市户口家庭的平均资产达247万元，房产是资产的主要形成，这意味着房产税适用的纳税人基数要远远超过工薪税适用的人群（2011年时为3000余万）。这也意味着房地产税向个人住宅延伸征收的时候，势必会有大量的免征、减免政策。

问题来了，减免政策是按家庭核算，还是按自然人核算？是按房产面积核定还是按房产总价核定？房产的计税总价又以何种标准核定，购买价格还是当前市场公允价值？所有这些分歧直指家庭的最大一宗财产的价值。

减免政策无论如何划定，背后都会有一大批强有力的得利和失利群体，如何既摆平失利群体的抗争，又保证征得足够多的税是房地产税主要要解决的问题。

影响更深远是区域之间的公共服务和基础设施的差异。如果真如设想，房地产税从建设、交易环节转为持有环节征收，那么发达城市的房地产价值总量要远远超过不发达地区，这些地区的公共服务好、政府治理水平高，纳税意识也要好于不发达地区，发达地区相比不发达地区的税收优势过于明显。如果税收收入与公共服务、基础设施好形成互动，但不发达地区显然会掉入低水平均衡，底特律就是典型的例子。显然，这需要中央财政从一般转移支付上给予矫正，避免这种情况的出现。（ 蒋梦惟）

聂日明（上海金融与法律研究院研究员）

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