楼市升温促使开发商纷纷融资柔软

棋至盘中，楼市调控效果仍不甚明朗，博弈尚存，下一步政策走向引人无限遐想，悬在房地产市场上的达摩克利斯之剑，不断助推人们的调控预期。

国家统计局9月10日发布的显示，2010年8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9. ％，涨幅比7月份缩小1.0个百分点；环比与上月持平。房屋销售价格同比继续上涨，涨幅回落。

据中指院最新报告，在8月最后一周监测的 5个城市中，半数以上城市的楼市成交面积环比（较上月）出现上涨，其中宁波上涨最为明显，涨幅高达125.14％。监测的 4个城市中，有17个城市房价出现不同程度上涨，其中武汉涨幅最大，环比上涨46.5％。

近期，京、沪、深、杭、穗等一线城市均传出了市场反弹、量价齐涨的消息，随着“金九银十”的到来，市场反弹力度陡增，而最近广州等地出现的彻夜排队购房潮，更是加重“第二只靴子”落地的预期，这种恐慌性折射出百姓对房价回落的悲观情绪。面对这股楼市"回暖"之风渐吹的趋势，有分析人士认为，若出现进一步"回暖"，调控或将加码。

“回暖”真伪存疑

其实，目前楼市是否回暖还难以判断，部分地区的房屋销售价格上涨并不意味着楼市的全线回暖，调控加码的前提应该是房屋价格出现疯狂地报复性上涨，否则难言二次调控的降临。

北京安邦集团研究总部高级研究员贺军对《中国企业家》记者表示，从这轮房地产调控开始到现在，市场上一直弥漫着观望情绪，这导致了一部分购买力的积聚，这部分购买力并未得到释放。“半年过去了，房价依然没怎么下降，但市场上的心态已有所变化，部分地区成交量上升，呈现所谓“回暖”的气氛，这里面有开发商鼓动和媒体炒作的因素。”

政府再出重拳猜想

在最新研究报告中指出，房价继续大幅上涨的可能性不大。房价若上涨出台针对控房价的定向手段的可能性较大，总量政策不会轻易使用；但是从市场情绪的角度看，如果房价再度上涨则将引发投资者对政策再度收紧的忧虑，这样的话市场将面临较大的压力。

中央高层在不同场合多次强调坚决抑制房地产投机炒作行为，显示出楼市调控政策将不会放松，而各个部委领导近期的讲话中频繁提及税，更是推高调控预期，起到了不可小觑的震慑作用。

贺军认为调控政策大幅加码的可能性不大，“在资金面上的控制对房产商的压力是很大的，如果现有的政策能够坚持住，那么效果将会显现，也就没有必要进行二次调控。”

摩根大通中国证券和大宗商品主席李晶近日表示，中国在年底前将不会继续出台房地产紧缩政策，若能完成今年全国建成580万套保障房的目标，将基本满足居民刚性购房需求。

开发商“末日”将临？

“大约在冬季”，在谈及开发商的支撑底线时，贺军如是回答《中国企业家》记者，他分析，不少开发商去年盈利颇丰，现金流较为充裕，还能支撑一段时间，但是从各大房企业绩报告来看，像保利、万科等企业，资产负债率都在升高，一些“体质”较弱的开发商或许只能撑到年底，“如果政策保持延续性，房产商到时候可能采取低价策略，房价或将有所变化。”

“国十条”自4月中旬实施以来，至今大约有五个月时间，除去政策消化吸收的过程，房地产政策效力真正发挥作用应该是在今年底明年初几个月的时间。此外，随着各地年底保障房建设任务的完成，也将对商品房市场起到一定的分流作用。

退一步看，如果明年初楼市调控仍不见实质性效果，博弈仍存，地方出台强化调控细则的可能性应该大于国家宏观层面的二次调控，近日媒体报道的京郊“最严房贷政策”就是可借鉴的有效样本。

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