网络疯传的松山湖讲话万科要敢于降价勇于降

编者按

9月7日晚，在楼市摇摆之时，络上忽现一篇题为《万科松山湖会议纪要》的文章，以万科总裁郁亮的语气探讨目前房地产市场的形势及万科下一步的对策和行动，强调万科要“敢于降价，勇于降价”，并预计“半月后北京公司开始大降价”。而昨日，万科执行副总裁肖莉发布官方回应，称此文系伪造，万科近期没有在松山湖召开过任何会议，文中观点系作者臆造……真伪之间，还需读者明辨。

在今年还剩下最后四个月的日子召开这个会议，主要讲三个话题，一是让大家清楚地认识过去两年的房地产市场是一个什么样的市场，二是万科的市场竞争能力和盈利能力靠的是什么，三是未来16个月的对策和行动。

我先从一个案例说起，在我们开会的会议室对面，是我们在2006年下半年起售的松山湖1号别墅项目，这是作为一个自然资源类项目来定位的，2006年10月一期开盘，18000元的起价，一抢而空，很多人想走后门，找到我或其他的高层来要购买指标，我们内部的高管也有几位在此买了房。2007年中8月二期开盘，均价超过了 0000元，售出了80％，而近期开盘的三期，折后均价15000元，却无人问津，为什么市场变化如此之快，产品还是一样的产品。

资本市场泡沫破灭 楼市仅余刚性需求

有人也许认为这是国家调控政策造成的，是国家的金融政策压缩市场的结果，可是，我要说，这是市场的真实情况，是消费者实际消费能力的真实体现。

万科在行业内和各行业的比较收入中，高管和员工收入相对来说是中等偏高的，在座的高管，如果凭你们正常的工资收入，能买松山湖1号的房子吗？

为什么我们的高管在前年、去年可以考虑买2万- 万平方的别墅，主要是资本市场泡沫膨胀造就的，万科在去年的最高市值超过 000亿人民币，是全世界最高市值的房地产公司，而现在，市值不到700亿。中国证券市场的泡沫破裂后市值消灭了15万亿，通过证券市场暴发的财富基本被消灭了。

深圳银行系统在年新增的开发贷款和按揭款超过5000亿，而深圳正常年份的房屋销售额约1000亿，金融资金的超额投放导致有限的房源被过多的资金追逐而走高。

而现在，这两个资金来源不存在了，消失了，抽走了，剩下的就是消费者的真实消费能力，是自住者的刚性需求。

我们的价格就必须适应，必须回归正常市场的水平和需求。

房产调控风暴将至 呼风唤雨大企业或也倒闭

过往两年，我们也挣了市场泡沫的钱，估算下来，在两年中多挣了60亿-70亿。市场不理性，阿猫阿狗都挣钱，我们肯定也要随行就市，要比别人挣得更多。但大家必须清楚，这是天上掉下来的馅饼，不是我们挣的钱，是疯狂的投资客们送来的钱。

错误的市场会很快被纠正，如果国家不及时出手，会酿成更大的波动，会对行业和国民经济造成更大的损害，现在市场在纠错，在回归理性，我们的思维也必须回归，必须认识到过去两年的市场是一个不正常的市场。我们是一家正常持续经营的企业，要采取正常的市场思维经营和盈利。

我们很多的高管，特别是其他城市的高管都未经历过房产调控风暴的洗礼。十几年前，市场化的房地产城市并不多，能真正见识和体会过房产调控后的萧条状况的人也不多，十几年前，我们在北海、海南、惠州圈下的大片土地和挖出的大坑现在已没有人去关注了，这一轮调控，大家有幸参与和经历其中，对未来的见识和成长是有极大好处的。万科的全国队伍，这是第一次全面接受新一轮调控的考验，我敢说，五年后，我们的队伍将真正成熟了，可以不用太担心未来的风浪了。

泡沫是可以赚到钱，但泡沫破裂后多数人还是将赚到的钱赔进去了，甚至赔得更多。

这一轮调控会有很多的地产企业破产、消失，甚至有现在还在市场上呼风唤雨的大企业。———我们也没有在泡沫中占到便宜，过去是多赚了几十亿，但在市场的冲动中，我们许多区域也高价买入了许多土地，甚至还做了几次地王，在过程中我非常担心，但还是放手让大家去操作了。我知道，这些高价地赔的可能性很大，但我们要锻炼队伍，要给市场一线的指挥员们给予尊重和支持。

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