中赫朱敏地漏

中赫朱敏：一等的高端地产注定是孤品

伴随两年以来的房价*，高端化已经成为中国楼市，尤其是一二线城市楼市的主旋律。然而，随着神州处处皆高端成为趋势，究竟什么是高端楼盘，如何评判高端楼盘的真正价值，成为了购房人面对的难题。

10月中旬，对话专注于打造高端地产的知名企业中赫集团品牌总监朱敏，这位曾在媒体从业20多年，有着地产行业观察者和从业者两重经历的职业经理人，是如何看待这1问题呢？

Q、如何看待当前一二线城市，尤其是核心城市地产项目的普遍高端化？

A、凡事必然有内因与外因，这一趋势的构成是以外因为主，外因很简单，就是此轮的房价*。作为创立者，面对更高的售价，从营销角度来讲，必须为其提供有根据的价格支持和销售卖点；从设计和开发角度来讲，就有了更充裕的预算空间，可以有更高的投入。而内因也很清晰，是置业需求的升级和地产配套产业的升级，全部上的消费品和耐用品都在经历着升级，房地产作多种消费品和耐用品的载体，必然有升级的理由和动力。

Q、那么，你认为怎样判断地产项目是不是真正高端？

A、高端这个词儿很泛，每个人都会有自己的标准，但有一些通用化的标准还是值得参考的：

首先是一个高端项目不能有明显的短板，外部的配套通常是难于改变的，就项目本身而言，其设计和空间分配上不能有明显缺陷，施工工艺要高于国家及行业标准，技术应用上相比普通项目要有一定的超前性，并能保持运营的稳定，社区内的服务和设施应相对完善且服务标准明显高于普通项目。其次围绕缩短调价周期、加快调价频率，项目中应用的一些专业技术可能普通人只能了解皮毛，这就需要对开发企业和其物业服务企业的资质和过往有所考察，其产品品质和服务品质在以往的项目中是否有所保障，有没有开发运营高端项目的先例，其以往产品溢价能力和增值能力究竟如何？这些都是必须考量的。

Q、对高端这个概念，各种衍生的词汇也层见叠出，自2015年起，“顶豪”这个词儿便活跃在中国楼市，现在更有泛滥之势，如何评判这个词汇？

A、所谓顶豪——“一等豪宅”，顾名思义，应该是高端住宅中的高端，塔尖之上的塔顶，因此不应泛化，项目自身的产品力和服务力一定要匹配才行。经历本轮房价*，不少普通产品也借机豪宅化，通过一定的品质提升，一部分的确可以称为高端地产，但“顶豪”是不能滥用的。

个人认为，作为一个顶豪项目，在高端地产产品基础上，最少还应具备三个特点：

首先是原创设计。一等产品究其内涵，应该是且难于再生的“孤品”，这就注定了其不应是流水线化生产，其设计要达地知根，要和其所在的环境完全契合，因此在设计上一定是个性的，原创的，倾注了大量血汗的，可以在某种程度上成为坐标并载入城市史册的，如果是一个产品线出来有关部门正在追踪枪支的来源。，可以扎根在大江南北、海岛西域，这样的产品可以高端，但不可能“顶豪”。

其次是强大的自主整合能力。地产产品是一个触及60多个产业的复杂体系，真正*的创立者和产品并不能仅仅靠从供应商那里获取，而是要自主选择，自主匹配，自主优化，能够将不同供应商的产品整合为效果较好、运维稳定、节能环保的产品体系，类似于汽车厂商的匹配和，这是企业看不见的软实力。

再者是细节与服务的极度精细化，精细化与标准化所有企业都在做，但精细化到什么程度注定不同。顶豪和高端住宅的精细化差异，或许就像一等酒店和普通5颗星等级酒店的差异，不仔细寻找揣摩，难于发现，但其背后要付出大量的隐形成本。

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