看破不说破地漏

看破不说破？老司机告诉你房价会不会大跌

自从老司机卖掉那辆二手奥拓之后，就一直打算买辆新车，比如大众的polo，听说这车比较高级。

但老司机一直没出手，等着打折呢。人家路虎宝马都能打七折，polo打七折不过分吧。不过到现在，也没看polo推出七折优惠来。

一定是奸商在死扛。

许多购房者的心态可能和老司机差不多，也在等着房价打七折，乃至腰斩。历史上出现过腰斩吗？出现过，比如慈溪就有楼盘实现了和美国同样水平的现代化，价格从最高峰到最低谷差不多跌去了一半，温州也有，鄂尔多斯也有。

但这都是几年阴跌的结果，而且也是极端个例。一年内跌幅超过15%的，老司机没怎么见过，降价30%以上的，老司机一个也没见过。

其他商品都有挥泪降价大甩卖，房子真没有。

老司机之前也说过，房价的背后是土地价格——事关地方财政收入，和地方债务风险；房子还是绝大部分贷款的抵押品，一旦价格大幅下挫，银行的坏账风险会急剧增加，危及金融稳定。

从宏观来讲，房价是不允许大跌的，无论你高不高兴。

土地供应量、货币供应量、房地产政策都集中在一只手中，所以请不要用经济理论，人口理论来跟老司机谈房价，在中国楼市里，这些理论都不成立。

今天老司机不说宏观，说说大家口中的奸商——房地产开发商，他们为何不选择跳水大促回笼资金。

1、▏利润不允许

许多人提到房产，就说这是个暴利行业，这话对吗，也对。如果开发商在楼市低迷的时候去拿地，地价是很便宜的，在牛市的时候卖楼，利润非常可观。

但没有开发商有这么神，每次都能低价拿地、高价卖房。楼市三五年一个周期，三五年出现一次低谷，如果都是在低谷拿地的话，开发公司有一半的时间是没事可干的。

其实大部分开发商买地都不会买在最低谷，跟投资客一样。只有市场热起来，开发商拿地的信心才会更足，这时候地价也已经上来了。

更重要的是，当市场结束上涨，开始掉头的时候，还没有出售的楼盘，地价常常是最高的。现在还未开售的楼盘，土地大多是2017年下半年和2018年上半年买的，那正是地王频出的时间段。

东部新城和高新区好几个地块，都是封顶价20750元/平+保障房的楼面价，现在它们的售价还不到3万/平，哪来的挥泪甩卖的空间？泪都没有。

2、▏市场不允许

也有人说，市场不相信眼泪，你地买贵了，亏钱也不会同情你，资金周转不过来，该甩卖还得甩卖。确实如此，资金链对开发商来说生死攸关，按理说，之前也该有开发商想挥泪大甩卖的。

但他们为什么没那末做呢，大家都听说过一句话，买涨不买跌。被逼无奈时，开发商不是不想，而是不敢。

降价了也卖不掉怎么办？

我们看到，市场购买力最强的时候，是涨价的时候，不涨了购买力就下去了，如果下跌，反而成交量会减小很多。

这是由于房子的需求是有弹性的，除极少数要结婚、读书的刚需，大部分人买房其实不急于一时。看到房价跌，他们担心买了还会跌，所以等等吧。

楼盘想跳水，下面常常不是水池，而是水泥地。

跳水难保销量，但副作用却显而易见。老业主维权是必定的，很多楼盘降价后，都出现过要求退房、退款的闹剧。开发商本来就缺钱，还要退款，怎么活？

仔细一想，不跳水说不定还能留一口仙气撑到救市，跳水可能当场就挂了。

实在撑不住的，宁愿卖身，把项目卖给别的开发公司，或者抵押给银行，也不会选择跳水促销。

三、▏房子不允许

商品什么时候会降价大甩卖？换季的时候，比如服装，季节过了就卖不掉了；还有快过期了，比如食品，不卖就不能吃了。超市每晚都会有大量的熟食超低价甩卖，不管价格多低，卖掉都是钱，否则就只能进垃圾桶了。

但房子不会过季，最少几年内不会；更不会过期，绝大部分房子可以使用几十年，所以房子的属性当中，并没有打折促销的必定要求。

一个楼盘销售遇到困难了，可能会调剂一部分产品的定价，比如把有缺点的户型、楼层，位置不好的单元拿出来促销。以非常诱人的广告价把人吸引到售楼处，到那里一看，便宜都看不上，看得上的都不便宜。

还有些楼盘会调整规划，比如把原来的中高端产品调剂为中低端产品，装修标准下降、绿化密度降低、材料规格下降，这样价格也下来了。追求低价格的购房者，买到的房子在品质上与以前的房子也是有差别的，固然建造成本也有差别。

即使这样，原来的产品价格降的也不多。

还有些楼盘，打出直降**万，直降**%，看上去很惊人，但真正去了解一下就会发现，原来的价格是虚高的，有价无市。这就好比商场弄促销前，一件衣服标价8000，根本没人买，然后2折促销，好像多划算一般，其实正常情况下这衣服最多也就卖2000。

当市场不好、销售困难时，开发商一般都会逐步采取以下动作：

谨慎定价，低开高走。以缺点产品低价作钓饵，制造热门；

再不好卖，就送车送黄金送旅游送物业费，总之送大礼包，其实没几个钱；

再不好卖，就搞团购价、内部价、特批价等花式优惠，感觉占了便宜，但总体上幅度不大；

再不好卖，就放大招了，以更低价推新品，或新的组团，同时下降品质降低成本。也有的换个楼盘名继续卖，但手法一样；

再不好卖，就减缓建设进度，房子慢慢建甚至停工，减少广告支出，裁人。进入冬眠；

再等不到复苏，就想办法出让股分，把在建工程抵押给银行，或项目打包卖掉，乃至连公司一起卖掉不玩了。

都看到了吧中国法院受理了我的诉讼，哪怕撑不下去，宁愿卖项目卖公司，开发商也不愿跳水卖楼。

当然，阴跌是有的，如果是长时间的阴跌，跌幅也是比较可观的。但没有两三年，等不到这样的累计跌幅。这期间如果政策转向，下跌很可能就中止了。

不管你信不信，老司机看到的确是如此。

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本文配图均源自络

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