大山讲座四十二课地漏

大山讲座四十二课：核心区腾退及中美贸易战进展解析

大家好，我是大山老师。今天讲座的主题还要继续解析中美贸易战进展，另外再讲讲核心区腾退的话题。

中美贸易战影响到明年中央经济政策的决策走向，所以十分重要。

明年我们可能要面临就业压力、经济增长的压力和财政压力等等。

G20会议之后，中美之间达成了一些共鸣，这些共识实际是双方在短时间经济利益需要下的共识。

这些共鸣包括，中国承诺大量收购美国的大豆，同时下降美国汽车关税，来获得九十天的贸易谈判期。

但实际这些条件中美双方之前就有意识去沟通的，并不算突发事件，双方都是有预期可接受的。

而且双方也约定了，到了明年3月1日，如果中美之间不能达成一个框架性的协议，美国就将现有的所有关税从10%提高到25%。

因此实际上G20会议并没有达成什么新的目标，但暂时性停战对中国来说是有好处的。

整体来讲，90天以后，我认为中美之间要达成完全共识其实挺难。由于中美的角度和目标并不一致。

美国想要的是零关税、零补贴、零知识产权侵犯。但中方的目标是保持现状。

中国人的底线是我可以做一些妥协，但是要和美国之间实现零关税等是不可能的，因为这对中国不公平，中国是发展中国家，但是美国是发达国家。

中国人寻求的是公平，但美国人寻求的是对等，从这个角度来说，90天后达成一致确切几率不大。

G20会议的谈判结果也反映出中美贸易战逐步走向了长期化的趋势。

因为美国早期的态度是特别强硬的，乃至是咄咄逼人，还特别强调在2019年元旦以后，不达目的誓不罢休的状态。

但是这次G20会议结果来看，美国取得的收益并不是特别大，对中国的影响也很小警视厅认为。

因为对美国来说，部分内部的经济问题也需要中国来解决，比如说大豆问题。

美国的大豆质量好，价格也比较便宜，中国其实也需要。

第二个是美国汽车关税的问题；

第三个就是美国现在的经济是触顶的状态，需要和中国保持一定的经济往来，因为美国的很多企业供应商来自中国，中国也亦如此，双方之间的经济利益形成一定的捆绑。

这种产业链模式让中美双方某种程度上密不可分，这就是为何G20会议上比较容易达成结论的最主要的缘由。

经过这几个月的谈判，双方各自内部经济反映出的问题来看，如果双方大规模开打贸易战的话，对双方都有极大的损失。

所以我认为贸易战可能会走向长期化发展趋势，打打停停，大家在某个阶段遇到问题的时候，就停下来去解决问题；问题阶段性解决了就继续打。

还有一个关键因素是美国总统大选将在2020年举行，对中国来讲，尽量拖延也是一种战略。

如果特朗普继续连任，就到时再谈，如果没有连任，就和新的总统再谈，达成一致意见。

不过对美国来说，希望双方能在短期以内达成一个一揽子计划，这也是双方目标不一致的地方。

如此一来，明年三月份以后，中国可能会重新调整自己的经济政策，主要是把出口导向转为内需导向。

这样的话可能会对国内房地产政策也产生一定影响，很可能从严厉转向宽松，提振内需，稳定就业。

接下来我们谈下一个话题：核心区腾退。

今天我们主要分析北京市腾退的政策变化。

核心区腾退主要针对的是直管公房。所谓直管公房，就是单位名下的房子，你没有产权，只有使用权。

直管公房的概念出现再1996年。

然后到了2002年有一个比较关键的节点，那一年北京市允许直管公房进行使用权的转让试点。

到了2018年5月份出台了北京市公房政策的一个文件，影响比较大。

主要有三点变化，这三点变化让公房的价值变得很艰难：

第一，禁止公房使用权的转让。

第二，直管公房的租金要灵活启用。也就是说未来如果你不接受腾退的话，你的租金就要上涨了。

第三，腾退政策出现严重倒退，只补贴公租房或者共有产权房，同时只有部分适当的货币补偿。

而且还有一点叫志愿申请式腾退。也就是说不强迫腾退，但是你的公房的流动性变差，租金上涨，住公房的人会变得很难受。

由于现在北京城市规划当中规定了，核心区不允许大拆大建，所以卖地这种模式进行不下去了。

从而致使直管公房的腾退待遇出现大规模下落，对公房进行货币化补偿这种模式很难实行了。

关于腾退这个事情，肯定是板上钉钉的。到了2020年，整个核心区人口可能要腾退200万人左右，因此到了2019年和2020年的时候，腾退任务是必然要加大的。

现在暂停的腾退进程到时肯定会重新启动，只是重启的时候，模式已和最初产生了变化。

从现在来看，除了一些特别重要的文物腾退以外通过与经纪公司签约而不是采用全民经纪人模式，其它大部分的腾退都处在暂停阶段，目前准确的腾退政策也并没有下来。

政府文件当中明确提到了，要在东西城城市规划出台之后，进行分步实施腾退计划，并及时公布。

关于腾退目前的说法是自愿，但我判断未来可能采取整片整片腾退的可能性比较大。大部分都还是采取的异地安置。

后期还要加大资金的投入，乃至会让社会资金进来构成更好的腾退政策。

从这些来看，我认为未来肯定的腾退政策肯定还会在2018年5月份这版政策之上进一步细化。

未来等到东西城城市规划出来之后，我可以再给大家做一轮详细的解读。

关于核心区腾退，主要有几个结论分享：

第一，现在来看，核心区直管公房的价值已不大，锁定了流动性，租金还可能上涨。大家能腾退的就去腾退。

第二，具体腾退计划要等到东西城城市规划出台以后，大家可不用着急；

第三，未来的腾退政策，可能会在2018年这一版之上有所利好，我认为可能在货币补偿力度上会有所加大。

你腾退出来以后的房子用来做甚么，这个可能会明显影响到你货币补偿的多少。

假设你的房子留下来之后，给予了一家社会运营机构，让他们来整体运营和利用，由于引入了社会资本，使得你的房子被更好的利用起来，那末你获得货币补偿的力度肯定会加大。

另外简单说一下棚改的事。

棚改和腾退是完全不同的。棚改针对是的城市里的私产房，适用于棚户区改造政策的。

棚户区改造基本都是货币补偿，目前来看有个明显的趋势就是，北京市棚改将来回迁的可能性愈来愈小了。

由于核心区人口处于疏解状态中，即便是棚户区改造后的房子，不能有特别大的体量和高的容积率，由于要降低人口密度。

整体来说，我个人的看法是：

第一，核心区房子的价值和价格，我是比较看好的。由于直管公房锁死流动性，不能转让和转租，相当于降低了核心区的供应量。

本来东西城的直管公房就占据了很大的比例，一旦锁死，那末那些有产权的房子价值就明显提升。

第二，从现在来看，不管是腾退还是棚改，未来能真正提供的供应量都是比较少的。如果你在东西城有房产，能保存的还是尽量保留，毕竟出去了就很难再回来。

第三，关于北京最 佳的购房时机，由于目前北京的整体房价还处于下落通道，大家没必要特别着急。

由于我们还没有明确看到中美贸易战对国家经济的影响，所以我建议比较好的购房时机还是等到明年的2月底，春节过后那段时间是比较合适的。

到时候我们会再来根据时政形势和一些新的政策，来给大家解读新的信息。

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